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“快房達(dá)”給業(yè)主發(fā)的律師函。

　　“簽了協(xié)議以后，他們承諾‘全城聯(lián)賣’，也就是說全市的銷售平臺都能幫我賣房。”回憶起幾個(gè)月前的那次簽約，市民王女士聲音里仍帶著懊悔。

　　近期，多位市民反映，在與綿陽快房達(dá)科技有限公司（以下簡稱“快房達(dá)”）簽訂相關(guān)協(xié)議并支付營銷服務(wù)費(fèi)后，因通過其他渠道售出房屋，遭遇該公司索賠。對此，記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。

　　□ 辣1度報(bào)道組

　　“全城聯(lián)賣”形同虛設(shè)，自主售房反遭索賠

　　據(jù)王女士回憶，2025年7月28日，經(jīng)過一位房屋中介的推薦，她與“快房達(dá)”公司簽訂了一份《全城聯(lián)賣代銷協(xié)議書》。協(xié)議約定，在2025年7月28日至2026年7月28日期間，王女士全權(quán)委托“快房達(dá)”公司對其房屋進(jìn)行包裝、出售等事宜。彼時(shí)，王女士的房屋已掛靠在其他平臺出售。“我也沒多想，覺得‘全城聯(lián)賣’渠道更廣，就簽了，還支付了2000元的營銷費(fèi)。”

　　簽約后，“快房達(dá)”公司那邊沒有更新售賣“消息”，倒是王女士自己掛售的平臺來了有意向的看房人。去年12月，房子通過其他渠道成功售出。

　　令王女士意外的是，今年1月，“快房達(dá)”公司認(rèn)為，她在協(xié)議期內(nèi)通過其他渠道售房已構(gòu)成違約，必須支付違約金。“簽協(xié)議時(shí)，中介沒說過不能在其他平臺售賣，協(xié)議是格式合同，我也沒細(xì)看。”王女士說。

　　無獨(dú)有偶，劉先生也遭遇了類似情況。據(jù)介紹，年初，劉先生的妻子經(jīng)熟人推薦，與一位自稱是房屋中介的人簽訂了《全城聯(lián)賣代銷協(xié)議書》。3月初，其房屋在其他平臺賣出，“快房達(dá)”公司隨即以違約為由，要求劉先生支付違約金約4萬元。“房子本身也掛在了其他平臺上，所以當(dāng)時(shí)問了在其他平臺上賣了咋辦，對方?jīng)]有明確答復(fù)，現(xiàn)在說這個(gè)話也無法對證了。”劉先生無奈地說。

　　同樣是經(jīng)中介推薦與“快房達(dá)”公司簽約，同樣是自主售房后遭遇索賠，三臺的張先生選擇了妥協(xié)——支付了1萬元“違約金”，“他們給我發(fā)了個(gè)律師函，后面還說違約金給我打折，最后給了1萬元了事。”張先生說。

　　資質(zhì)存疑且未備案，“快房達(dá)”涉嫌違規(guī)經(jīng)營

　　調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在與王女士、劉先生、張先生等多位市民簽訂“全城聯(lián)賣”協(xié)議期間，“快房達(dá)”公司的經(jīng)營范圍中并未包含“房地產(chǎn)銷售”或“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”等必要項(xiàng)目。同時(shí)，該公司也未在住建部門進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在房地產(chǎn)主管部門備案。然而，3月18日，記者查詢發(fā)現(xiàn)，“快房達(dá)”公司雖已在營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍中補(bǔ)充了相關(guān)項(xiàng)目，但備案仍未完成。

　　從事二手房銷售業(yè)務(wù)的公司，未向主管部門備案會存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？科技城新區(qū)住建局房管科相關(guān)工作人員介紹，“備案”是核實(shí)該公司是否具備二手房銷售資質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，包括對從業(yè)人員等相關(guān)情況進(jìn)行審核，是合法經(jīng)營的前提條件。正確流程是：先辦理營業(yè)執(zhí)照，再到住建部門備案。

　　針對記者“如果辦了營業(yè)執(zhí)照不來備案，是否就無法監(jiān)管”的追問，該工作人員回應(yīng)稱，備案是企業(yè)主動(dòng)申請，未備案即開展業(yè)務(wù)屬于違規(guī)經(jīng)營，企業(yè)須承擔(dān)相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)，包括行政處罰（如罰款、沒收違法所得）、信用懲戒等。

　　此外，記者從科技城新區(qū)住建局再次確認(rèn)，目前該公司仍未備案。

　　辯稱僅做房屋“美化”，言行不一難自圓其說

　　簽訂協(xié)議時(shí)是否向業(yè)主明確了“違約細(xì)節(jié)”，包括最關(guān)鍵的信息“只能由‘快房達(dá)’渠道進(jìn)行出售，否則將支付違約金”？對此，“快房達(dá)”公司一位工作人員表示，委托協(xié)議由公司工作人員直接與業(yè)主簽訂，關(guān)于房屋的銷售、買賣、營銷等內(nèi)容每一項(xiàng)條款都會講清楚，業(yè)主自己簽了字就代表認(rèn)可條款。

　　為什么在營業(yè)執(zhí)照未包含“房地產(chǎn)銷售”等必要項(xiàng)目，且沒在主管部門備案的情形下，“快房達(dá)”依然與王女士等業(yè)主簽約？該工作人員先稱不清楚，后又改口表示，公司從來沒有超范圍經(jīng)營，因?yàn)楸旧順I(yè)務(wù)就不涉及二手房銷售相關(guān)事宜，公司是為業(yè)主的房屋進(jìn)行營銷。“何為營銷？”記者追問，工作人員說：“做推廣營銷，線上線下推廣，包括給房屋清潔等。”

　　隨后，一位來自該公司美化部的操盤手進(jìn)一步解釋，公司業(yè)務(wù)只是美化房屋，方便業(yè)主更好出售，專業(yè)美化團(tuán)隊(duì)讓房子更漂亮、看房更方便、傭金不打折，還會邀請中介開展?fàn)I銷活動(dòng)。

　　既然是“美化”而非“售賣”，業(yè)主通過其他渠道售出房屋，“快房達(dá)”公司為何索要“違約金”？對此，該操盤手表示：“合同上面有說明，既然業(yè)主找到你們媒體，他肯定要提供依據(jù)，空口無憑；而且我說了，我們是美化房子，不是銷售。”

　　然而，記者查閱“快房達(dá)”公司給業(yè)主出示的“律師函”以及《全城聯(lián)賣代銷協(xié)議書》發(fā)現(xiàn)，上面多處明確寫道：委托“快房達(dá)”公司辦理房屋包裝營銷出售。

　　律師提示：房屋中介合同 簽訂需謹(jǐn)慎

　　業(yè)主與“快房達(dá)”公司簽的合同是否具有法律效力，以及在此期間消費(fèi)者權(quán)益如何保障？就此，記者咨詢了多位律師。

　　綿陽城市合伙人盈科（綿陽）律師事務(wù)所律師張力認(rèn)為，“快房達(dá)”公司在簽訂“全城聯(lián)賣”協(xié)議期間，其經(jīng)營范圍不包括房地產(chǎn)銷售且未依法辦理備案，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》及《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的強(qiáng)制性規(guī)定。因經(jīng)營主體不具備法定從業(yè)資質(zhì)，因此該公司所簽訂的“全城聯(lián)賣”協(xié)議存在被認(rèn)定為無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。即便合同有效，其主張的違約金也必須以實(shí)際損失為基礎(chǔ)；若違約金過分高于其應(yīng)得的合理傭金，消費(fèi)者有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定請求司法機(jī)關(guān)予以調(diào)減，以體現(xiàn)“補(bǔ)償為主、懲罰為輔”的原則。

　　綿陽城市合伙人四川眾城律師事務(wù)所律師劉昕、四川穗誠律師事務(wù)所律師趙敏則認(rèn)為，在沒有其他無效情形情況下，僅以未備案或超營業(yè)執(zhí)照范圍認(rèn)定合同無效恐缺乏依據(jù)。但即使合同有效，對方要求承擔(dān)高額違約金，仍可以違約金過高抗辯。

　　相關(guān)法律人士提醒廣大市民，在簽訂任何房地產(chǎn)中介合同前，務(wù)必核實(shí)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和備案情況，仔細(xì)審閱合同條款，特別是涉及獨(dú)家代理、違約責(zé)任等內(nèi)容，避免因輕信口頭承諾而陷入糾紛。

　　編輯：譚鵬　校對：郭成　審核：侯榮